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2018年合肥瑶海新站区二手房成交分析及近期购房建议

http://www.hofdz.com 时间: 2019-10-8 濮阳新闻网

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  ?合肥瑶海新站区是我分析的最后一个区域,作为合肥市区最为弱势的板块,不但是价格洼地,也是投资价值洼地,这篇文章我从房价涨幅数据上再次为大家证明这一点。

  我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中瑶海新站区成交685套,占全市总成交量的12.2%,基本是2017年成交量的3倍多,2018年链家在瑶海区的业务基本铺开。

  接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界,再结合38中学区划分情况,我将瑶海新站区分为两个部分,分别是:

  1、长江路南板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以南,南淝河以东。

  2、长江路北板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以北,板桥河以东。

  本文所分析的数据主要是2018年的平均数据,并不能完全反映瑶海新站区当前的房价,因为过去一年中,很多小区房价在不断上涨(下跌),当前价格可能要比图表中的高(低)出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥瑶海新站区二手房成交分析及购房建议》)。

  瑶海新站区整体成交量有限,绝大部分小区规模较小,成交基数也比较小,客观上会造成较大的误差。因此,成交量相对大的小区,房价数据比较贴合实际;成交量小的小区,价格数据相对失真,我会在文中做出修正。

  瑶海新站区2018年成交均价为13032元/平米,比2017年全年(14012元/平米)下跌980元/平米,跌幅-7.00%。议价空间从4.29%降低至3.26%,减少了1.03%;成交周期为79.6天,比2017年延长2.6天。

  瑶海新站区区去年三四季度的成交均价为12924元/平米,较2017年基数下跌-7.77%,这个数值比2018年全年均值低0.77个百分点。成交周期也比全年均值延长7.7天,说明去年下半年,瑶海区房价依旧呈下跌趋势,整体表现非常弱势。

  2017年链家业务主要集中在二环以内,而这片区域均价是高于整体的,造成2017年基础房价相对高一些。而2018年成交扩展到了二环以外,那么低价房源比例进一步扩大,拉低了区域均价。据我观察,瑶海区房价实际跌幅上没有那么大。

  关于2018年滨湖区、政务区、蜀山区、庐阳区、包河区、高新区、经开区、肥西县和北城的分析,请关注我微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”等关键词查看。

  长江路南板块

  长江路南板块2018年共成交213套二手房,成交均价从2017年的16169元/平米跌至15017元/平米,下跌1152元/平米,跌幅-7.12%,略高于瑶海区均值。议价空间为3.西安去哪家治疗狗万新手帮助_狗万 取款很快_狗万取现免手续费好4%,稍高于平均值;成交周期80.3天,比2017年延长21.6天,略高于平均水平。

  三四季度的成交均价为14732元/平米,比全年均值还低285元/平米,这说明长江路南板块全年基本都处于下跌之中。但从具体小区表现来看,去年低价房源占比的增加,是拉低板块均价的一个重要原因。

  我们可以看到38中板块的次新房,大部分是上涨的,但整体涨幅并不高。几个成交量比较大的小区,比如:御景湾,恒盛豪庭,坝上街环球中心,涨幅相对较大,资产比较优质;紫云府,鼎元府邸,略有小幅下跌,资产相对中等。

  38中学区房整体跌幅为-2.51%,在我列入研究的学区房里面,38中是唯一一个房价下跌的学区。尽管38中学区房同比下跌,但跌幅要远远小于板块均值,去年下半年的跌幅也小于全年水平,说明38中板块房价相对坚挺一些。

  38中不是我分析的合肥7所真学区之一,但目前是瑶海区最好的公办初中,排名在二档学区首位,这也是我把它列入学区研究的原因。很明显,与其它真学区相比,38中基本体现不出学区溢价(《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看)。

  经常有一些人在小密圈里提到这样的问题:如何在瑶海区买改善性住房,同时还能兼顾保值?其实瑶海新站区整个区域几乎都是劣质板块,买大户型是非常危险的选择,能够保值的小区非常有限。

  这样的小区应满足几个条件:1、房龄相对年轻;2、学区相对好;3、成交量大;4、最好是品牌小区。学区和房龄是房产保值升值的最重要因素,成交量大意味着流动性好,品牌小区可以使保值期更长。

  如果从这几个方面考虑的话,我认为最佳选择应是保利熙悦府,满足品牌小区,房龄新,双学区。其次是御景湾和恒盛豪庭,成交量相对大,户型相对好一些。最后还是华润紫云府,品牌小区,成交量大,但是户型相对差一些。

  除了38中学区以外,保利东郡二手房价格基本突破1.6w,几乎比周边二手房高出50%。品牌小区,房龄非常新,自带商业。这说明,只要规划合理,招商靠谱,也能在一个相对劣质的板块,走出一个独立行情,这就是品牌的价值。

  不管是不是38中学区,长江路南板块的老破小,尤其是房龄超过20年的多层小区,已经逐渐沦为垃圾资产,基本没有任何相对持有价值,就算贱价卖掉,我认为也要赶紧置换成合肥西南区域的新房或者学区房等优质资产。

  长江路北板块

  长江路北板块2018年共成交472套二手房,成交均价从2017年的12501元/平米跌至12184元/平米,下跌317元/平米,跌幅-2.54%。议价空间为3.19%,略低于平均值;成交周期79.3天,比去年延长25.5天,基本在平均水平。

  长江路北板块三四季度成交均价为12223元/平米,略高于全年均值,说明去年下半年板块跌幅有所收窄。从现有成交量比较大的小区来看,绝大多数都在下跌,不难看出,长江路北也是一个非常弱势的区域。

  长江路北板块应该是合肥市区成交均价最低的区域。房价最低的区域意味着房产价值最低,但并不意味着投资价值洼地,在房地产市场平稳时期,房产价值最低也意味着投资价值同样最低,看看满眼小区的同比下跌,相信大家应该都能清楚了。

  我们再看看板块内成交价格相对高一些的小区,均价超过1.5w的小区有:恒大中央广场(1.8w+),家天下(1.66w),柏庄春暖花开(1.5w+)。这三个同样是我小密圈里咨询的比较多的瑶海区小区。

  恒大中央广场主要是品牌房企,房龄非常新,一环以内,也特别靠近市中心,在优质盘为数不多的新站区,算得上是鹤立鸡群。但老火车站板块环境氛围太差,小区容积率也非常高,加上恒大的品牌价值也不是很高,我认为只适合刚需改善,太大的户型可能不太保值。

  家天下处在生态公园和瑶海公园之间,位置非常好,房龄年轻,品质可圈可点,这也是它价格居高不下的原因。但毕竟处于一个非常弱势的板块,周边也已经非常成熟,基本没有什么想象空间,我想后期也很难赶得上大盘了。

  柏庄春暖花开陕西治癫痫的中成药是周边难得的一个相对品质的小区,房龄比较新,而且户型设计很契合目前的刚需市场,但同样受累板块,刚需房最多保值,改善尽量不要碰。

  长江路北板块的品牌小河南治疗癫痫较好是什么医院区是非常少的,目前只有恒大中央广场、恒大城、绿地香树花城和华润熙云府,但各自表现都还算强势。恒大中央广场价格最高,恒大城成交量很大,流动性好,绿地香树花城区域成交价格相对算是高的,华润熙云府房价同比上涨。

  我注意到东城成交量最大的两个小区,恒大城和琥珀名城,尽管房龄还不算很老,但房价同比出现了一定的下跌。这说明板块对次新小区的价值支撑严重不足,即使有地铁加成,东城板块依旧非常弱势。

  我在去年学区分析中将行知学校列为1档末尾,但据粉丝反映:行知学校2018年实际参加中考人数应该在800人左右,但数据上只体现500多人,有大概1/3的差生被转移到肥东参加考试。如此来看,行知学校的排名是有水分的,我个人认为学区质量不如38中。

  瑶海新站区新房购买建议

  瑶海新站区的关注度一直不高,主要原因一个是板块相对比较弱势,另一个就是整体房价存在一定程度的虚高。在这样一个区域,如果算上靠近瑶海区的肥东县,密密麻麻分布着30个左右的在售新盘,几乎占到市区总量的1/3,体量不可谓不大。

  目前在售新盘,大致可分为四个板块,分别为:瑶海公园板块,少荃湖板块,烈山路板块,长江路南板块。从位置上来看,瑶海公园和长江路南板块更好一些,少荃湖板块和烈山路板块资源相对差一些。

  瑶海公园板块在售新小区主要有:禹州中央城,和昌香樟原着和高速中央公园。这几个小区的备案价格都在1.48w,从周边二手房成交情况来看,定价中规中矩。但作为投资来说,周边基本已经成熟,而且板块比较劣质,没有太大上升空间,只适合刚需和地缘性改善。

  少荃湖板块在售小区价格大都在1.4w-1.5w之间,除了正荣悦都荟和保利罗兰香谷有地铁优势,其余几个楼盘几乎没有什么亮点。我认为板块的合理价位在1.25w-1.35w,很明显,备案价格基本虚高了1500元/平米。

  烈山路板块距离地铁口更远,几乎是一块独立的区域,配套极不完善,我们看到价格也基本在1.4w-1.5w徘徊,性价比更差,甚至不如高新区的保利柏林春天。我认为该板块目前的合理价位不应超过1.3w,实际备案价格已经虚高了1500-2000元/平米。

  我们看到恒大城这个次新房的成交均价在1.21w左右,琥珀名城在1.26w左右,我认为长江路南板块的合理价位应该在1.2w-1.35w之间,距离地铁2号线越远,价格应越低一些。除了龙湖春江郦城价格相对合理外,其余小区都存在一定程度上的虚高,但整体比少荃湖板块和烈山路板块相对好一些。

  随着板块内的限价盘,比如藏龙阁、保利熙悦府、大众时代之光、昊天园、长虹世纪荣廷等先后清盘,仅剩下陶冲湖边的中建开元公馆,备案均价1.05w,市场价倒挂大概1500元/平米,据说下次开盘要采取精装修提价。

  整体来讲,瑶海新站区值得购买的新房不多,如果你是投资,个人不建议你考虑瑶海区。瑶海区目前多为地缘性购房需求,主要是工作生活在东部的刚需或者刚改,不管是投资还是改善,个人都不建议购买总价较高的大面积户型。

  瑶海新站区分析总结和近期购房建议

  毫无疑问,瑶海新站区是合肥市区房产最劣质的板块,没有之一,总的来说乏善可陈。如果矮子里面拔将军的话,长江路南板块的东部新中心潜力可能相对大一些,在东部就业的地缘性需求,可优先考虑这一块。

  如果你手中持有多余的瑶海区房产,且房龄已经超过10年,尤其是多层,请尽快处理置换成优质房产。不要以为房子越便宜投资潜力就越大,更多时候,越便宜的房子意味着资产越劣质,合肥优质资产和劣质资产的分化才刚刚开始,还远未结束(《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”)。

  除非合肥房价在现有基础上再涨10%,瑶海新站区的大部分新房才有可能去化的相对顺利,否则在你经济允许的条件下,应优先考虑合肥西南区域的新房。如果你资金有限,也可以考虑投资真学区公寓或者总价较低的学区房老破小。

  国家统计局近期公布的3月份全国70个大中城市住宅销售价格指数显示,新房环比上涨数量为66个,二手房为58个,房价几乎迎来全面复苏。在此背景下,中央重申“房住不炒”,为燥动的房地产市场又泼了一瓢冷水。

  在实行大幅减税政策及采取货币定向宽松以后,中国经济有了明显好转,第一季度GDP增速6.4%,略好于预期,这为我们不再过度依赖房地产打了些底气,中央也能继续保持房地产政策的连贯性。

  在实行“分类指导,因城施策”的前提下,房地产调控责任主体转移到地方zf身上,只要中央大的方针政策不变,房价就很难突破现有调控框架继续大幅上行,这几乎是一个zz任务。

  前两天合肥对滨湖地块进行了限价,要求楼面价最高不得超过1.71w,比之前2.2w下调了22%之多。这其实就是合肥落实地方调控责任的一个具体表现,从措施力度上来看,决心比较强,房价短期还会被牢牢控制。

  尽管合肥房地产市场整体预期比较平稳,但中间仍暗流涌动,根据历史经验,越是冷淡时期,越是抄底的最好机会。由于热点二线城市优质地块供应紧张,再加上限价因素,有意参拍滨湖地块的房企据讲达30个之多,我估计最终会突破封顶价格,有超过5个以上的开发商进入摇号阶段。

  即使从房地产自身发展周期来看,房价近两年也会处于一个平稳阶段,缺乏较强的上涨动力。不难预测,合肥今年房价几乎没有大幅上涨的可能,整体趋势应该还是保持稳定,除非发生重大的政策转折。目前看来,这种转折发生的概率非常小。

  房价平稳前提下,合肥房地产市场依旧是一个分化行情,具体表现为:你想买的房子都在涨,还很难买;你想卖的房子没人买,而且会继续下跌。不论是刚需还是置换改善,你都不可能买劣质资产,所以买房还是要趁早。不要等所谓的抄底时机,对于优质资产,每个当下就是最好时机。

  关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

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